Главная Интернет-бизнес Выбор управляющей компании органами местного самоуправления. Выбор управляющей компании: всегда ли нужно проводить открытый конкурс? (Кузьмак Р.)

Выбор управляющей компании органами местного самоуправления. Выбор управляющей компании: всегда ли нужно проводить открытый конкурс? (Кузьмак Р.)

ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА

Во исполнение пунктов 49 и 70 Плана оказания методической помощи территориальным органам ФАС России в 2014 году "Рекомендации по применению статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции" в случае непроведения органами местного самоуправления конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами (МКД)", а также "Об обобщении практики антимонопольных органов, выявлении проблем при проведении органами местного самоуправления конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом", ФАС России сообщает следующее.
1. В рамках мониторинга применения положений статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" ФАС России установлено, что ряд территориальных органов зачастую неверно определяют случаи, когда в соответствии с жилищным законодательством орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
В соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 (далее - Порядок).
Согласно пункту 3 Порядка конкурс проводится, если:

1. собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом , в том числе в следующих случаях:

собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2. принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано , в том числе в следующих случаях:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164

собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

1. до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
2. в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;

2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организацией.

Таким образом, если собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято, а также по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято, органом местного самоуправления проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
В соответствии со и 46 ЖК РФ решение о выборе способа управления принято только в случае присутствия при проведении общего собрания более 50% собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае выбора собственниками помещений многоквартирного дома способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, в соответствии со статьей 162 ЖК РФ с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
В случае не заключения договора с управляющей организацией собственниками помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме или при не заключении договора управления всеми собственниками помещений многоквартирного дома, способ управления многоквартирным домом не реализован. Таким образом, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
В соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1.1 статьи 162 ЖК РФ в случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 ЖК РФ, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
Таким образом, орган местного самоуправления обязан проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.
Однако собственники помещений многоквартирного дома в соответствии с частью 8.1 статьи 162 ЖК РФ в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Кроме того, согласно части 2 статьи 163 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.
Таким образом, в указанном случае также необходимо проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Помимо случаев, установленных Правилами проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации, также предусмотрено проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации в случаях, установленных и 200 ЖК РФ , которые вступили в силу с 01.09.2014.
Статьей 199 ЖК РФ установлена возможность аннулирования лицензии управляющей организации по решению суда на основании рассмотрения заявления органа государственного жилищного надзора об аннулировании лицензии.
Основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии является исключение из реестра лицензий субъекта Российской Федерации по основаниям, указанным в части 5 статьи 198 ЖК РФ, сведений о многоквартирных домах, общая площадь помещений в которых составляет пятнадцать и более процентов от общей площади помещений в многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществлял лицензиат в течение календарного года, предшествующего дате принятия лицензионной комиссией решения об обращении в суд.
Согласно части 4 статьи 200 ЖК РФ в течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от органа государственного жилищного надзора о прекращении действия лицензии, о ее аннулировании орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления таким домом.
В соответствии с частью 5 статьи 200 ЖК РФ в случае, если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в соответствии с требованиями части 4 статьи 200 ЖК РФ , о выборе способа управления таким домом не принято и (или) не реализовано либо общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проведение которого орган местного самоуправления обязан инициировать в соответствии с частью 4 статьи 200 ЖК РФ , не проведено или не имело кворума, орган местного самоуправления в течение трех дней со дня проведения данного общего собрания или по истечении указанного в части 4 статьи 200 ЖК РФ срока обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с частью 4 статьи 161
Таким образом, в случае аннулирования, прекращения лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, либо исключение из реестра лицензий субъекта Российской Федерации орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в таком многоквартирном доме собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании не выбран новый способ управления, не выбрана управляющая организация, способ управления многоквартирным домом не реализован, или такое собрание не проведено или не имело кворума.
Частями 4 и 5 статьи 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" установлено, что в случае, если в срок до 1 апреля 2015 года юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, не обратились в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор, с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности либо такому юридическому лицу или такому индивидуальному предпринимателю отказано в ее выдаче, орган местного самоуправления в порядке, установленном статьей 197 ЖК РФ, обязан уведомить об этом собственников помещений в многоквартирном доме, предпринимательскую деятельность по управлению которым осуществляет такое лицо. В течение пятнадцати дней орган местного самоуправления также обязан созвать собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления, а в случае, если решение о выборе способа управления не принято и (или) не реализовано или данное собрание не проведено, обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в соответствии с Порядком, а также в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.
Также собственники помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором более чем шестнадцать, в случае непосредственного управления таким домом в срок до 1 апреля 2015 года обязаны провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и принять решение о выборе иного способа управления. В случае, если указанное решение не принято и (или) не реализовано или данное собрание не проведено, орган местного самоуправления обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в соответствии с Порядком, а также в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.
При этом согласно пункту 39 Порядка в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Таким образом, во всех вышеперечисленных случаях орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
Стоит отметить, что в тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающих состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением законодательно установленных случаев, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.
В силу части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
Таким образом, действия (бездействие) органа местного самоуправления по непроведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в установленном законодательством порядке и случаях содержат в себе нарушение статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции".
1. Основной проблемой, с которой сталкиваются органы местного самоуправления при проведение конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - Конкурс), а также антимонопольные органы при осуществлении антимонопольного контроля, является определение победителя Конкурса.
Также наиболее частыми нарушениями при проведении Конкурсов со стороны органов местного самоуправления являются нарушения процедуры, сроков, порядка проведения Конкурса, неразмещение сообщения о проведении Конкурсов на сайте в сети "Интернет" - www.torgi.gov.ru, в том числе ввиду низкого уровня правовой подготовки сотрудников органов местного самоуправления.
Действительно, в настоящее время органы местного самоуправления сталкиваются с трудностями в определении победителя Конкурса.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - Правила).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" признан утратившим силу подпункт 5 пункта 41 Правил, в результате чего из состава конкурсной документации, утверждаемой организатором конкурса, исключен перечень дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, а также право организатора конкурса самостоятельно определять расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг.
В результате чего при проведении конкретного Конкурса в ряде случаев участник Конкурса предлагает дополнительные работы и услуги по стоимости, превышающей в десятки и сотни раз общей стоимости вносимой жителями многоквартирного дома платы. В некоторых случаях предлагаемая участником стоимость работ и услуг достигает триллионов рублей и более.
Из системного анализа положений пунктов 76 - 81 Правил ФАС России установлено, что перечень дополнительных работ и услуг, а также предложения по общей стоимости дополнительных работ и услуг представляются участником конкурса самостоятельно.
Таким образом, все участники торгов имеют равные возможности по самостоятельному определению перечня и стоимости дополнительных работ и услуг, которые они смогут выполнять в процессе управления и содержания многоквартирных домов, при этом ограничения в предложении дополнительных работ и услуг действующим законодательством не предусмотрены.
Дополнительные работы и услуги участник Конкурса обязуется выполнять в счет той же платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении Конкурса и в конкурсной документации. Иными словами, победитель должен предложить максимум дополнительных работ и услуг за плату, установленную в извещении и подлежащую уплате за общий объем работ и услуг (обязательные и дополнительные). При этом стоимость каждой работ и услуги, входящей в перечни обязательных и дополнительных работ и услуг, определенных по результатам Конкурса и указанных в договорах управления многоквартирным домом, должна быть пересчитана исходя из того, что общая стоимость определенных по результатам Конкурса обязательных и дополнительных работ и услуг должна равняться плате за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении Конкурса и в конкурсной документации.
Таким образом, победителем Конкурса становится претендент, предложивший большее количество (по стоимости) дополнительных работ и услуг.
Между тем в целях исключения и устранения сложившейся ситуации, а также установления четкого и понятного порядка проведения Конкурсов ФАС России совместно с Минстроем России проводит работу по совершенствованию жилищного законодательства, в том числе совершенствованию порядка проведения Конкурса.
Кроме того, наиболее частым нарушением со стороны органа местного самоуправления при проведении Конкурсов является неразмещение информации о проведении Конкурса на сайте в сети "Интернет" - www.torgi.gov.ru.
Согласно части 4.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 № 909 в качестве официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении Конкурсов определен сайт www.torgi.gov.ru (далее - официальный сайт).
Таким образом, информация о проведении Конкурсов должна быть размещена на Официальном сайте в обязательном порядке.
Учитывая изложенное, неразмещение органом местного самоуправления информации о проведении Конкурса на Официальном сайте является нарушением Правил, а также статей 15, 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции".
При этом согласно части 8.1 статьи 161 ЖК РФ не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дни размещения информации о результатах указанного конкурса на Официальном сайте.
Таким образом, заключить договор управления многоквартирным домом по результатам Конкурса возможно только после истечения десяти дней со дня размещения информации о результатах такого Конкурса на Официальном сайте.

_______________________________________

К порядку организации и проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом не подлежат применению положения законодательства о закупках товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд.

порядке

Неразмещение на официальном сайте торгов извещения о проведении конкурса, конкурсной документации.

Неотражение в извещении о проведении конкурса, конкурсной документации информации об объекте конкурса, предусмотренной Правилами.

Включение в конкурсную документацию требования о предоставлении претендентами документов, не предусмотренных Правилами.

Кодексом

На основании пункта 17 Правил проверка соответствия претендентов требованиям, указанным в - пункта 15 настоящих Правил, осуществляется конкурсной комиссией. При этом конкурсная комиссия не вправе возлагать на претендента обязанность подтверждать соответствие данным требованиям.

Применение при расчете размера обеспечения исполнения обязательств НДС является неправомерным.

Отказ от проведения конкурса допускается исключительно по установленным Правилами основаниям.

Конкурсная комиссия обязана вскрыть и рассмотреть все поступившие на участие в конкурсе заявки.

Участие в конкурсе организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения.

Конкурсная комиссия не вправе исключать работы и услуги из предложенных участников конкурса дополнительных работ и услуг по управлению многоквартирным домом.

перечня постановлением

перечень

подпунктом 5 пункта 41 Правил.

перечень .

Нарушение установленных Правилами сроков размещения протоколов, составленных в ходе проведения конкурса, на официальном сайте торгов.

При организации и проведении конкурсов по отбору управляющей организации органами местного самоуправления допускаются случаи применения к подобным конкурсам отдельных положений законодательства о закупках товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд, что является недопустимым исходя из следующего.

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в установленных данным кодексом случаях.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирными домами (далее - Правила).

Исходя из пункта 2 Правил под конкурсом понимается форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

В свою очередь размер платы за содержание и ремонт жилого помещения - плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме

Предметом конкурса является право заключения договоров управления многоквартирным домом в отношении объекта конкурса, объектом конкурса является общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

По результатам конкурса с его победителем заключается договор управления многоквартирным домом (раздел IX Правил).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья и т.д.) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).

Из приведенных норм следует, что проводимый органом местного самоуправления в порядке статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации конкурс не направлен на удовлетворение муниципальных нужд, не предполагает расходование средств местного бюджета. Получателями услуг по договору управления являются собственники помещений, а не органы местного самоуправления, в связи с чем процедура проведения конкурса регулируется исключительно нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил. К данным отношениям не применимы положения, регулирующие порядок осуществления закупок товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд.

Неразмещение на официальном сайте торгов извещения о проведении конкурса, конкурсной документации.

В соответствии с пунктом 32 Правил информация о проведении конкурса размещается организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru.

Данное требование введено постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 № 909, которое вступило в силу 01.01.2013.

Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация также вправе опубликовать информацию о проведении конкурса в любых средствах массовой информации, в том числе в электронных средствах массовой информации. При этом такое опубликование и размещение не может заменить размещение информации на официальном сайте (пункт 36 Правил).

Приведенные нормы, допуская право органа местного самоуправления разместить информацию о проводимом конкурсе в любых средствам массовой информации, не исключают обязанность ее размещения на официальном сайте торгов, в связи с чем несоблюдение порядка информационного обеспечения конкурса является нарушением Правил и основанием для признания проведенного конкурса недействительным в судебном порядке.

Пунктами 38, 41 Правил установлен объем информации и сведений, подлежащих отражению в извещении о проведении конкурса, конкурсной документации, в частности характеристика объекта конкурса, наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, их расчетная стоимость и периодичность выполнения, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, акт о состоянии общего имущества, порядок проведения осмотров объекта конкурса и график проведения таких осмотров и т.д.

Зачастую в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации отсутствует информация о характеристиках объекта конкурса (площадь жилых и нежилых помещений, площадь общего имущества, земельного участка, техническое состояние объекта конкурса, этажность, количество квартир и т.д.), о перечне подлежащих выполнению обязательных работ и услуг, периодичности их выполнения, стоимости каждой работы и услуги, расчет размера обеспечения выполнения обязательств по договору управления и т.д.

Вместе с тем, включение в документацию о торгах названной информации является обязанностью организатора торгов, несоблюдение которой будет являться нарушением установленного порядка проведения конкурса.

В соответствии с пунктом 52 Правил для участия в конкурсе заинтересованное лицо подает заявку на участие в конкурсе с приложением документов, предусмотренных пунктом 53 Правил.

Установленный Правилами перечень документов и информации, входящих в состав заявки на участие в конкурсе, исходя из пункта 54 Правил, является исчерпывающим, в связи с чем включение в конкурсную документацию условий о предоставлении претендентами документов и информации не поименованных в пункте 52 Правил неправомерно (к примеру, свидетельств о государственной регистрации юридического лица либо индивидуального предпринимателя, учредительных документов претендента и т.д.).

С целью участия в конкурсе по отбору управляющей организации претендент должен соответствовать обязательным требованиям, установленным пунктом 15 Правил.

К числу таких требований относятся: - соответствие претендентов установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом; - в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента - юридического лица не проводится процедура ликвидации; - деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях; - отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25 процентов балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период; - отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70 процентов балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период; - внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе.

Установленный перечень требований является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию в силу пункта 16 Правил.

На основании пункта 17 Правил проверка соответствия претендентов требованиям, указанным в подпунктах 2 - 6 пункта 15 настоящих Правил, осуществляется конкурсной комиссией. При этом конкурсная комиссия не вправе возлагать на претендента обязанность подтверждать соответствие данным требованиям.

В данной связи является недопустимым включать в конкурсную документацию требования о предоставлении претендентами на участие в конкурсе документов, подтверждающих их соответствие обязательным требованиям (справки об отсутствии задолженности по налоговым платежам и платежам в государственные внебюджетные фонды, о неприостановлении деятельности и т.д.), за исключением требования, установленного подпунктом 1 пункте 15 Правил.

Применение при расчете размера обеспечения исполнения обязательств НДС является неправомерным.

Из пункта 42 Правил следует, что размер обеспечения исполнения обязательств устанавливается организатором конкурса и не может быть менее одной второй и более трех четвертей цены договора управления многоквартирным домом, подлежащей уплате собственниками помещений в многоквартирном доме и лицами, принявшими помещения, в течение месяца. Размер обеспечения исполнения обязательств рассчитывается по формуле: , где: - размер обеспечения исполнения обязательств; К - коэффициент, установленный организатором конкурса в пределах от 0,5 до 0,75; - размер ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества, указанный в извещении о проведении конкурса, умноженный на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирном доме; - размер ежемесячной платы за коммунальные услуги, рассчитанный исходя из среднемесячных объемов потребления ресурсов (холодная и горячая вода, сетевой газ, электрическая и тепловая энергия) за предыдущий календарный год, а в случае отсутствия таких сведений - исходя из нормативов потребления соответствующих коммунальных услуг, утвержденных в порядке, установленном ЖК РФ, площади жилых помещений и тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При расчете размера обеспечения исполнения обязательств организатором торгов учитывались размер ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества умноженной на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирном доме, размер ежемесячной платы за коммунальные услуги, коэффициент 0,75. Также в составе коэффициента Рои учтена сумма НДС (1,18).

Поскольку указанная формула не предполагает каких-либо дополнительных составляющих, применение НДС при расчете размера обеспечения исполнения обязательств является неправомерным.

Отказ от проведения конкурса допускается исключительно по установленным Правилами основаниям.

В соответствии с пунктом 39 Правил, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 № ГКПИ 09-830 пункт 39 Правил признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещении в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Основанием для отказа от проведения конкурса будет являться принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о способе управления домом и реализация принятого решения, путем заключения договора управления домом, создания ТСЖ и т.д. В том случае, если собственниками принято решение о способе управления домом, но в установленном порядке не реализовано, орган местного самоуправления не вправе принять решение об отказе от проведения конкурса.

Конкурсная комиссия обязана вскрыть и рассмотреть все поступившие на участие в конкурсе заявки.

Для участия в конкурсе заинтересованное лицо подает заявку на участие в конкурсе. Срок подачи заявок должен составлять не менее 25 дней. Прием заявок на участие в конкурсе прекращается непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе (пункт 52 Правил).

Каждая заявка на участие в конкурсе, поступившая в установленный срок, регистрируется организатором конкурса. По требованию претендента организатор конкурса выдает расписку о получении такой заявки (пункт 56 Правил).

В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в конкурсе подана только одна заявка, она подлежит рассмотрению в установленном Правилами порядке (пункт 58 Правил).

Непосредственно перед вскрытием конвертов с заявками на участие в конкурсе, но не раньше времени, указанного в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации, конкурсная комиссия обязана объявить лицам, присутствующим при вскрытии таких конвертов, о возможности подать заявку на участие в конкурсе, изменить или отозвать поданные заявки до начала процедуры вскрытия конвертов (пункт 60 Правил).

Конкурсная комиссия вскрывает все конверты с заявками на участие в конкурсе, которые поступили организатору конкурса до начала процедуры вскрытия конвертов (пункт 61 Правил).

В соответствии с пунктом 70 Правил на основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе конкурсная комиссия принимает решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске к участию в конкурсе, конкурсной комиссией оформляется протокол рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Претендентам, не допущенным к участию в конкурсе, направляются уведомления о принятых конкурсной комиссией решениях.

В случае, если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, который заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом (пункт 71 Правил).

Из приведенных норм следует, что вне зависимости от количества поступивших заявок на участие в конкурсе каждая заявка должна быть вскрыта и рассмотрена комиссией. В том случае, если по результатам рассмотрения заявок к участию в конкурсе допущен один участник, конкурс должен быть признан несостоявшимся и договор управления многоквартирным домом подлежит заключению с данным участником.

Участие в конкурсе организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения.

Одним из документов, предоставляемых претендентом в составе заявки на участие в конкурсе в соответствии с подпунктом 2 пункта 53 Правил является копия утвержденного бухгалтерского баланса за последний отчетный период.

В соответствии с пунктом 4 постановления Правительства российской Федерации от 06.02.2006 № 75 разъяснения о применении Правил дает Министерство регионального развития Российской Федерации.

Письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 09.10.2009 № 33144-МС/14 разъяснено, что при подаче документов для участия в конкурсе организациям, применяющим упрощенную систему налогообложения, следует представлять налоговую декларацию по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения за последний отчетный период и копию свидетельства о возможности применения упрощенной системы налогообложения. Подтверждением положительной финансовой деятельности будет служить утвержденная налоговым органом налоговая декларация.

Наличие в составе конкурсной заявки свидетельства о возможности применения упрощенной системы налогообложения и утвержденной налоговым органом налоговой декларации будет свидетельствовать о соблюдении претендентом требования абзаца 4 подпункта 2 пункта 53 Правил.

В соответствии с пунктом 3 Правил управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290.

В перечень услуг и работ могут быть внесены услуги и работы, не включенные в минимальный перечень (пункт 7). Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 8).

Согласно пункту 76 Правил участники конкурса представляют предложения по общей стоимости дополнительных работ и услуг в соответствии со стоимостью работ и услуг, указанной в конкурсной документации, предусмотренной подпунктом 5 пункта 41 Правил.

В случае если после троекратного объявления последнего предложения о наибольшей стоимости указанных дополнительных работ и услуг ни один из участников конкурса не предложил большей стоимости, конкурсная комиссия объявляет наименование участника конкурса, который сделал предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг.

Предлагаемые участником конкурса дополнительные работы и услуги должны формироваться с учетом определенных характеристик и особенностей объекта конкурса и обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества, цели управления многоквартирным домом. При этом участник конкурса вправе предложить работы и услуги как включенные, так и не включенные в указанный минимальный перечень.

Установленный Правилами порядок проведения конкурса, оценки и сопоставления конкурсных предложений, не предусматривает право конкурсной комиссии исключать из предложений участника определенные виды работ и услуг.

Участник конкурса принимает обязательства выполнять обязательные и предложенные им дополнительные работы и услуги за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации, предоставлять коммунальные услуги, а также исполнять иные обязательства, указанные в проекте договора управления многоквартирным домом (пункт 80 Правил).

В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 41 Правил, предложенные участником конкурса дополнительные работы и услуги, их объем, периодичность включаются в договор управления многоквартирным домом, который должен содержать порядок контроля их выполнения, меры обеспечения обязательств и ответственности за нарушение условий договора.

Пунктами 63, 65 Правил установлено, что при вскрытии конвертов с заявками на участие в конкурсе конкурсной комиссией ведется протокол, в котором отражаются сведения о наименовании (для юридического лица), фамилии, имени, отчестве (для индивидуального предпринимателя) каждого претендента, конверт с заявкой на участие в конкурсе которого вскрывается, сведения и информация о наличии документов, предусмотренных конкурсной документацией. Протокол вскрытия конвертов подписывается всеми присутствующими членами конкурсной комиссии непосредственно после вскрытия всех конвертов и в день его подписания размещается на официальном сайте.

Согласно пункту 70 Правил на основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе конкурсная комиссия принимает решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске претендента к участию в конкурсе, что оформляется протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе, который подписывается присутствующими на заседании членами конкурсной комиссии в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе.

Текст указанного протокола в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе размещается на официальном сайте организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией.

На стадии проведения конкурса пунктом 82 Правил также предусмотрено ведение протокола, который подписывается в день проведения конкурса и в соответствии с пунктом 84 Правил размещается на официальном сайте организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в течение 1 рабочего дня с даты его утверждения.

Несоблюдение организатором конкурса установленных сроков размещения составленных в ходе проведения конкурсов протоколов является нарушением информационного обеспечения конкурса.

Управляющие организации, правовые основы, конкурс по выбору

Жилищным законодательством Российской Федерации предусмотрено несколько способов управления многоквартирным домом, причем обязанность выбора одного из способов управления возложена на собственников помещений в этом доме. Собственники могут самостоятельно управлять помещениями в многоквартирном доме (если количество квартир составляет не более чем шестнадцать), создать для управления товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, а могут предпочесть способ управления управляющей организацией.

О том, что представляют собой управляющие организации, о правовых основах их деятельности, а также о том, как выбрать управляющую организацию мы и расскажем в этой статье.

Чтобы дать определение управляющей организации обратимся к "Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004". Управляющая организация – организация, уполномоченная собственником жилищного фонда осуществлять управление жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами.

Определение управляющей организации содержат и Указания по заполнению формы федерального статистического наблюдения № 22-ЖКХ (сводная) "Сведения о работе жилищно-коммунальных организаций в условиях реформы", утвержденные Приказом Росстата от 31 января 2013 года № 41. Согласно этому документу управляющая организация – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, осуществляющее управление многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ), который также дает определение управляющей организации – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирным домом (пункт 4.2 статьи 20 ЖК РФ).

Правовые основы

Как мы уже отметили, способ управления многоквартирным домом выбирается собственниками помещений в этом доме. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, что установлено пунктом 3 статьи 161 ЖК РФ. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 2 статьи 161 ЖК РФ избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников жилья, на что указано в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 8 февраля 2010 года по делу № Ф03-191-2010.

Многоквартирный дом в соответствии с пунктом 9 статьи 161 ЖК РФ может управляться только одной управляющей организацией. При этом управляющая организация должна иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Обратите внимание!

О том, что деятельность по управлению многоквартирными домами, подлежит лицензированию, указывает раздел X "Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами" ЖК РФ, введенный Федеральным законом от 21 июля 2014 года № 255-ФЗ (далее – Закон № 255-ФЗ), вступивший в силу с 1 сентября 2014 года.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на ее осуществление до 1 мая 2015 года. После 1 мая 2015 года осуществление данной деятельности без лицензии не допускается (пункт 1 статьи 7 Закона № 255-ФЗ).

Положение о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами утверждает Правительство Российской Федерации, что установлено пунктом 2 статьи 193 ЖК РФ.

До 1 мая 2015 года юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, на дату обращения с заявлением о предоставлении лицензии должны соответствовать также лицензионному требованию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 1 статьи 193 ЖК РФ. То есть управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. На это указывает пункт 2 статьи 7 Закона № 255-ФЗ.

Договор управления многоквартирным домом должен быть заключен в письменной форме или в электронной форме с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (далее – система) путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (пункт 1 статьи 162 ЖК РФ).

В случае, предусмотренном пунктом 13 статьи 161 ЖК РФ, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа (пункт 1.1 статьи 162 ЖК РФ).

Что представляет собой договор управления многоквартирным домом? По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в подпункте 6 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном пунктом 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату согласно пункту 2 статьи 162 ЖК РФ обязуется:

– выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом;

– оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

– предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;

– осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления на основании пункта 3 статьи 162 ЖК РФ должны быть указаны следующие данные:

l состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

l перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

l порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

l порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Примерные условия договора управления многоквартирным домом утверждены Приказом Минстроя Российской Федерации от 31 июля 2014 года № 411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах".

Обратите внимание, что условия договора управления многоквартирным домом согласно пункту 4 статьи 162 ЖК РФ устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор заключается в случае, указанном в пункте 1 статьи 162 ЖК РФ, на срок не менее чем один год и не более чем 5 лет. В случаях указанных в пунктах 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ – на срок не менее чем один год, но не более чем три года, а в случае, указанном в пункте 14 статьи 161 ЖК РФ – на срок не более чем три месяца. Если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором, такие правила установлены пунктом 5 и 6 статьи 162 ЖК РФ.

Договор управления должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, что установлено пунктом 2.1 статьи 162 ЖК РФ.

Следует обратить внимание на то, что способ управления может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания (пункт 3 статьи 161 ЖК РФ).

Из содержания данной правовой нормы следует, что законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом. Если собственники многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его. Здесь же отметим, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом согласно пункту 8 статьи 162 ЖК РФ осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, что установлено пунктом 4 статьи 161 ЖК РФ. Открытый конкурс проводится также в том случае, если до окончания срока действия договора управления домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления домом или если принятое решение не было реализовано. Заключение договора управления без проведения конкурса допускается в том случае, если конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся (пункт 8 статьи 161 ЖК РФ).

Обратите внимание!

Любой собственник помещения в многоквартирном доме согласно пункту 7 статьи 161 ЖК РФ может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления должен уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники обязаны заключить договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, что следует из пункта 5 статьи 161 ЖК РФ. Не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора управления домом, орган местного самоуправления должен созвать собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления домом, если такое решение не было принято собственниками самостоятельно.

Следует заметить, что собственники помещений, руководствуясь пунктом 8.1 статьи 162 ЖК РФ, вправе в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В одностороннем порядке собственники помещений на основании решения общего собрания вправе расторгнуть договор управления и в том случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Такое право собственникам предоставлено пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ.

Таким образом, жилищным законодательством установлен специальный правовой режим в отношении договора управления жилым домом, на что указано в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 13 февраля 2012 года по делу № А13-13168/2010.

Если договор с управляющей организацией расторгнут, то за 30 дней до прекращения договора управления управляющая организация обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ либо жилищному или иному специализированному потребительскому кооперативу. Если собственниками принято решение о непосредственном управлении домом, документация передается одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников, а если такое лицо не указано, то любому собственнику помещения в этом доме (пункт 10 статьи 162 ЖК РФ).

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом указан в разделе V Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416.

Согласно пункту 20 указанного документа техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее – Правила № 491).

На основании пункта 24 Правил № 491 техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

l документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

l документы (акты) о приемке результатов работ;

l акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

l инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома, включающую в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества (инструкция может включать в себя и рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков).

Перечень иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, приведен в пункте 26 Правил № 491.

Мы отметили, что вся документация должна быть передана за 30 дней до прекращения договора управления. Если срок прекращения договора управления многоквартирным домом определить невозможно, в частности, если такой договор отсутствует или был заключен без указания срока, целесообразно осуществлять передачу технической документации за 30 дней до дня возникновения у новой управляющей организации обязанности управлять многоквартирным домом. Реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Такие разъяснения приведены в письме Минрегионразвития Российской Федерации от 20 декабря 2006 года № 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом".

Обратите внимание!

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она на основании пункта 2.3 статьи 161 ЖК РФ несет ответственность перед собственниками помещений в этом доме:

– за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее состояние общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491;

– за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354.

Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг. Такое требование установлено пунктом 10 статьи 161 ЖК РФ. Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 года № 731.

Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. На что указывает пункт 10.1 статьи 161 ЖК РФ.

Проведение конкурса по выбору управляющей организации

Итак, как мы уже отмечали в статье, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом, и если собственниками решение о выборе способа управления домом не реализовано, проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации. Как указано в постановлении ФАС Поволжского округа от 12 января 2010 года по делу № А57-6596/2009 воля собственников помещений многоквартирного дома должна определяться в приоритетном порядке, и только в случае не использования ими права выбора, допускается проведение конкурса.

Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года № 75 (далее – Правила № 75). Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок.

Требования, предъявляемые ко всем претендентам, установлены пунктом 15 Правил № 75 и эти требования таковы:

l соответствие претендента установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом;

l в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента – юридического лица не проводится процедура ликвидации;

l деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;

l отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным платежам в бюджет или государственные внебюджетные фонды в размере свыше 25 процентов балансовой стоимости активов по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;

l отсутствие кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70% балансовой стоимости активов по данным бухгалтерской отчетности;

l внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств в обеспечение заявки на участие в конкурсе (средства должны поступить на счет до начала процедуры вскрытия конвертов в заявками на участие в конкурсе) Размер обеспечения заявки составляет 5 процентов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирных домах, объекты конкурса которых объединены в один лот.

Обратите внимание!

Организатор конкурса не вправе устанавливать иные требования к претендентам (пункт 16 Правил № 75).

Претенденту на основании пункта 18 Правил № 75 может быть отказано в участии в конкурсе в случае:

l непредставления документов, входящих в состав заявки на участие в конкурсе, либо наличия в таких документах недостоверных сведений;

l несоответствия претендента установленным требованиям;

l несоответствие заявки на участие в конкурсе установленным требованиям.

Извещение о проведении конкурса размещается организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте не менее чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе (пункт 37 Правил № 75). Правительством Российской Федерации 10 сентября 2012 года принято постановление № 909 "Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации". Согласно пункту 1 названного постановления для размещения информации о проведении открытых конкурсов по отбору юридического лица независимо от организационно-правовой формы, индивидуального предпринимателя для осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом (управляющей организации) определен адрес сайта www.torgi.gov.ru в качестве адреса официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Перечень сведений, которые должны содержаться в извещении, приведен в пункте 38 Правил № 75. В частности, в извещении должны быть указаны:

l характеристика объекта конкурса, включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых, нежилых помещений и помещений общего пользования, виды благоустройства, серию и тип постройки;

l наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, выполняемых (оказываемых) по договору управления многоквартирным домом;

l размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, и других параметров;

l перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;

l место, порядок и срок подачи заявок на участие в конкурсе;

l место, дата и время вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе, а также место, дата и время рассмотрения конкурсной комиссией заявок на участие в конкурсе;

l место, дата и время проведения конкурса (о дате проведения конкурса организатор конкурса обязан не позднее чем за 25 дней до даты начала процедуры вскрытия конвертов в заявками уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме);

l размер обеспечения заявки на участие в конкурсе.

Организатор конкурса, коим согласно пункту 2 Правил № 75 является орган местного самоуправления или органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, уполномоченные проводить конкурс, не позднее чем за 5 рабочих дней до размещения извещения о проведении конкурса принимает решение о создании конкурсной комиссии, определяет ее состав и назначает председателя (пункт 21 Правил № 75).

В состав комиссии должно входить не менее 5 человек, при этом членами комиссии не могут быть физические лица, лично заинтересованные в результатах проведения конкурса. Такими лицами признаются лица, являющиеся претендентами, участниками конкурса или состоящие в трудовых отношениях с организациями, являющимися претендентами, участниками конкурса, а также родственники претендента (участника конкурса) – физического лица (физических лиц), состоящего в трудовых отношениях с организациями, являющимися претендентами, участниками конкурса, либо физические лица, на которых способны оказывать влияние претенденты, участники конкурса (в том числе лица, являющиеся участниками (акционерами) указанных организаций, членами их органов управления, кредиторами участников конкурса). В случае выявления таких лиц организатор конкурса обязан незамедлительно исключить их из состава конкурсной комиссии и назначить иных лиц в соответствии с Правилами № 75 (пункты 22, 23 Правил № 75).

Комиссия рассматривает заявки на участие в конкурсе и проводит конкурс, каждый член конкурсной комиссии имеет 1 голос, комиссия правомочна, если на ее заседании присутствует более 50 процентов общего числа ее членов, решения принимаются простым большинством голосов. При равенстве голосов решение принимается председателем комиссии (пункты 24 – 28 Правил № 75).

Решение конкурсной комиссии оформляется протоколом, которые подписывают члены комиссии, принявшие участие в заседании, причем на заседаниях комиссии могут присутствовать не только представители собственников помещений в многоквартирных домах, но и претенденты, участники конкурса или их представители (пункты 29 – 31 Правил № 75).

Лицо, желающее принять участие в открытом конкурсе, должно подать заявку по установленной форме, форма заявки приведена в Приложении № 4 к Правилам № 75. Срок подачи заявок должен составлять не менее 25 дней, прием заявок прекращается непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе, что установлено пунктом 52 Правил № 75.

Заявка, которая подается в письменной форме, включает в себя сведения и документы о претенденте, документы, подтверждающие соответствие претендента установленным требованиям для участия в конкурсе, или заверенные в установленном порядке копии таких документов. Помимо этого заявка включает в себя реквизиты банковского счета для внесения собственниками помещений в многоквартирном доме, лицами, принявшими помещения, и нанимателями жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги (пункты 53, 55 Правил № 75).

Каждая поступившая заявка должна быть зарегистрирована организатором конкурса. По требованию претендента ему может быть выдана расписка в получении заявки. Претендент вправе изменить или отозвать поданную заявку в любое время до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками. Внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе средства, возвращаются претенденту, отозвавшему заявку, в течение 5 дней с даты получения организатором конкурса уведомления об отзыве заявки (пункты 56, 57 Правил № 75).

Конкурсная комиссия вскрывает все конверты с заявками, которые поступили до начала процедуры вскрытия конвертов, при этом ведется протокол вскрытия конвертов. Конкурсная комиссия вправе потребовать от претендента, присутствующего на заседании, разъяснения сведений, содержащихся в представленных документах и в заявке. Протокол после вскрытия всех конвертов с заявками подписывается всеми членами комиссии и размещается на официальном сайте организатора конкурса.

Комиссия оценивает поступившие заявки на соответствие установленным требованиям, причем срок рассмотрения заявок не должен превышать 7 рабочих дней с даты начала процедуры вскрытия конвертов, что следует из пункта 69 Правил № 75.

На основании результатов рассмотрения заявок комиссия принимает решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске претендента к участию в конкурсе. Протокол рассмотрения заявок подписывается членами комиссии в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе, в этот же день текст протокола должен быть размещен на официальном сайте организатора конкурса.

Претендентам, не допущенным к участию в конкурсе, направляются уведомления о принятых конкурсной комиссией решениях не позднее 1 рабочего дня, следующего за днем подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе.

Порядок проведения конкурса, а также то, как определяется его победитель, очень подробно описан в разделе VIII Правил № 75.

Конкурс начинается с объявления комиссией наименования участника конкурса, заявка которого на участие в конкурсе поступила к организатору конкурса первой, и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 75 Правил № 75).

Участники конкурса представляют предложения по общей стоимости дополнительных работ и услуг (при объединении в один лот нескольких объектов конкурса предлагается суммированная стоимость по всем объектам конкурса, входящим в лот) в соответствии со стоимостью работ и услуг, указанной в конкурсной документации, предусмотренной подпунктом 5 пункта 41 Правил № 75. В случае если после троекратного объявления последнего предложения о наибольшей стоимости указанных дополнительных работ и услуг ни один из участников конкурса не предложил большей стоимости, конкурсная комиссия объявляет наименование участника конкурса, который сделал предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг (пункт 76 Правил № 75).

В соответствии с пунктом 77 Правил № 75 участник, указанный в пункте 76 Правил, называет дополнительные работы и услуги (при объединении в один лот нескольких объектов конкурса – отдельно для каждого объекта конкурса, входящего в лот), общая стоимость которых должна соответствовать представленному им предложению по стоимости дополнительных работ и услуг. При объединении в один лот нескольких объектов разница между стоимостью дополнительных работ и услуг в отношении каждого объекта конкурса, входящего в лот, не должна превышать 20 процентов.

В случае если общая стоимость определенных участником конкурса дополнительных работ и услуг (при объединении в один лот нескольких объектов конкурса – суммированная стоимость по всем объектам конкурса, входящим в лот) равна стоимости его предложения или превышает ее, такой участник признается победителем конкурса.

Пунктом 78 Правил № 75 установлено, что в случае если общая стоимость определенных участником конкурса дополнительных работ и услуг (при объединении в один лот нескольких объектов конкурса – суммированная стоимость по всем объектам конкурса, входящим в лот) равна стоимости его предложения или превышает ее, такой участник признается победителем конкурса. В случае если указанная общая стоимость меньше стоимости его предложения, участник конкурса обязан увеличить предложение по стоимости дополнительных работ и услуг и определить перечень дополнительных работ и услуг таким образом, чтобы их общая стоимость была равна или превышала представленное им предложение. При выполнении указанных требований участник конкурса признается победителем конкурса.

При проведении конкурса ведется протокол, который подписывается в день проведения конкурса. Один из трех экземпляров протокола остается у организатора конкурса.

В течение 3-х рабочих дней с даты утверждения протокола победителю конкурса должен быть передан экземпляр протокола и проект договора управления многоквартирным домом (пункт 83 Правил № 75).

Участникам конкурса, не ставшим победителями, организатор конкурса в течение 5 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса, обязан возвратить средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе (пункт 85 Правил № 75).

Победителю конкурса и участнику конкурса, сделавшему предыдущее предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг, средства, внесенные в качестве обеспечения заявки, возвращаются в течение 5 рабочих дней с даты представления организатору конкурса подписанного победителем конкурса проекта договора управления многоквартирным домом и обеспечения исполнения обязательств (пункт 95 Правил № 75).

Победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств (пункт 90 Правил № 75).

Если победитель конкурса в указанный срок не представил организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств (нотариально заверенную копию договора о страховании ответственности или договора о залоге депозита либо безотзывную банковскую гарантию), он признается уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом. В этом случае средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе, не возвращаются (пункты 92, 94 Правил № 75).

В течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса его организатор должен уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме об условиях договора управления.

Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола конкурса на официальном сайте, направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, принявшим помещения, для подписания указанных договоров (пункт 91 Правил № 75).

Также отметим, что в соответствии с пунктом 71 Правил № 75 в случае если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора, входящий в состав конкурсной документации. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.

Таким образом, основанием для передачи единственному участнику конкурса договора управления многоквартирным домом является решение конкурсной комиссии, которое может быть принято только в рамках процедуры конкурсного отбора, о чем сказано в постановлении ФАС Центрального округа от 10 февраля 2010 года № Ф10-5561/09 по делу № А62-3272/2009.

Каждый многоквартирный дом обязательно кем-то контролируется. Безусловно, жильцы нуждаются в поддержке управляющей компании для содержания общедомового имущества в подобающем виде. Рассмотрим, как происходит выбор такой организации. Каким образом осуществляется конкурс на управление МКД, и что получается в дальнейшем.

На каких основаниях проводится конкурс на управление МКД

Открытый конкурс по назначению управляющей компании (далее УК) для администрирования многоквартирных домов в части его актуальности, правил и сроков проведения регулируется Постановлением Правительства РФ №75 , утвержденным 06.02.2006г. Поговорим о порядке и ходе проведения данного мероприятия.

На законодательном уровне основанием для проведения конкурса является ст.162 Жилищного кодекса РФ. Не следует забывать, что владельцы квартир в МКД путем общего голосования вправе избрать вид управления своей многоэтажкой как до проведения конкурса, так и во время этой процедуры до объявления ее победителя.

Для участия в конкурсе на управление МКД могут быть приглашены юридические лица и ИП. Его целью является получение прав на подписание договора управления домом. Предметом торгов выступает стоимость всех видов работ по ремонту и содержанию общедомового имущества многоэтажки.

В открытом конкурсе побеждает та компания, которая при ограниченном организатором объеме бюджета предложит максимальный перечень работ по обслуживанию общей недвижимости МКД.

Следует заметить, что согласно последним поправкам, внесенным в порядок проведения открытого мероприятия по избранию УК Постановлением Правительства от 04.03.2015 №191, конкурсная документация обязательно включает перечень дополнительных работ (услуг) по ремонту и обслуживанию с условиями качества и масштаба их проведения. Стоимость каждой из них организатор конкурса рассчитывает самостоятельно.

Основаниями для проведения конкурса на управление МКД являются следующие ситуации:

1. Собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, к тому же:

не было общего собрания владельцев квартир в многоэтажке по избранию способа управления данным домом или решение по этому вопросу не удалось принять;
в течение двух месяцев со дня начала действия судебного решения о признании общего собрания владельцев помещений в МКД по выбору способа управления несостоявшимся не был проведен повторный сход жильцов либо решение по этому вопросу не удалось принять.

2. Принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, включая следующие обстоятельства:

преобладающая часть владельцев квартир в многоэтажке не оформили договоры согласно ст.164 ЖК Российской Федерации;
владельцами помещений в МКД не предоставлены документы по официальной регистрации ТСЖ (кооператива) в налоговую службу;
не составлены договоры на управление высоткой в соответствии со ст.162 ЖК РФ.

3. До окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом либо принятое решение по виду управления МКД не выполнено.

4. В установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (новостройки).

По статье 161 Жилищного кодекса владельцы помещений в многоэтажке вправе на общем собрании определить способ управления для своего дома до оглашения конкурса на управление МКД и в процессе его проведения (но перед выбором победителя), а также самостоятельно избрать вид администрирования здания и другую УК.

После отбора компании-победителя этого мероприятия и вступления ее в свои права владельцы помещений высотного дома могут расторгнуть ранее заключенное соглашение при условии невыполнения организацией положений данного договора.

Как законодательно регулируется конкурс на право управления МКД

Хозяйственное управление крупными и многоквартирными зданиями контролирует жилищная инспекция, следовательно, выбор УК в основном попадает под действие Жилищного кодекса.

В подтверждение сказанного приведем для примера часть 2 ст.161, которой собственникам помещений в МКД предписано в обязательном порядке избрать один из видов управления своим зданием и общедомовым имуществом.

Однако ограничения пунктами одного Кодекса недостаточно для грамотного проведения конкурса на право управления МКД. Необходимо руководствоваться еще и Правилами исполнения данной процедуры, утвержденными постановлением Правительства от 06.02.2006г. за №75, которые детализируют порядок действий при выборе руководящей компании.

Так, пункт 3 указанных Правил предупреждает: если за один месяц владельцами многоэтажки не избрана УК и не определен способ эффективного управления, то органу местного самоуправления надлежит самостоятельно и в обязательном порядке назначить организацию, способную руководить общедомовым имуществом.

Дополнительно каждый муниципалитет разрабатывает и утверждает свои локальные нормативы, которые работают на местном уровне и согласуются с Кодексом и федеральным правом, и со своей стороны тоже регламентируют процедуру конкурса на управление МКД.

Для ознакомления с юридическими актами своего муниципального образования нужно посетить официальный портал администрации города.

В последнее время российское законодательство претерпевает неуклонные реформы, которые в части нововведений коснулись и Жилищного кодекса. Ряд статей более полноценно отображаются в законе № 38-ФЗ от 05.04.2013г. Здесь освещаются поправки, внесенные в ЖК, с комментариями к некоторым статьям.

Каким принципам должен соответствовать конкурс на управление МКД

Принцип 1. Честная конкуренция

Открытый конкурс по выбору управляющей компании должен быть основан на честной конкуренции. В обратном случае, если принцип равноправия нарушен, нужно направить претензию в ФАС.

Принцип 2. Равные условия

Во время конкурса на управление МКД должны быть соблюдены единые условия для всех: и организаций, и частных предпринимателей (ИП) независимо от форм их собственности.

Принцип 3. Эффективное использование средств

Организациям, которые выиграли конкурс и стали управляющими компаниями, надлежит активно использовать средства владельцев помещений многоэтажек только для обеспечения их безопасности и комфортного проживания. Каждый собственник жилья вправе потребовать детальный отчет об использовании материальных средств.

Принцип 4. Открытый доступ к информации

Сведения о проведении открытого конкурса на управление МКД должны быть общедоступными. Сама процедура выбора должна быть полностью прозрачной. Для организации данного мероприятия и объявления итогов отбора в лице назначенной УК создается специальная комиссия.

Как организовать конкурс на управление МКД

Перед публикацией объявления о конкурсе (за пять рабочих дней) организатор формирует конкурсную комиссию, назначая ее председателя и утверждая порядок работы. При этом могут быть созданы несколько комиссий на постоянной основе со сроком их полномочия до двух лет.

В число членов данных комиссий не могут входить лица, заинтересованные в исходе конкурса. К ним относятся: претенденты и участники конкурса; лица, которые работают в компаниях-претендентах и организациях-участниках мероприятия; родственники претендента (участника), который трудится в компаниях-претендентах или структурах-участниках конкурса, а также физические лица, находящиеся под влиянием претендентов (участников) мероприятия (включая акционеров заинтересованных организаций, членов их правления, работников вышестоящих структур и кредиторов лиц-участников). При выявлении указанных нарушений организатору конкурса на управление МКД надлежит немедленно вывести этих людей из состава комиссии и заменить их новыми членами.

Публикация об объявлении конкурса размещается организатором (или его уполномоченным лицом) на официальном государственном сайте torgi.gov.ru, где фигурирует вся информация подобного рода о назначении торгов.

Извещение (объявление) о начале конкурса публикуется организатором мероприятия (уполномоченным лицом) на указанном портале не позднее 30-ти дней перед завершением срока приема заявок от участников.

Извещение о конкурсе содержит данные:

основание для проведения мероприятия с указанием соответствующей нормативно-правовой базы;
сведения об организаторе конкурса на управление МКД (наименование, фактический адрес, место размещения, контактный e-mail и телефон);
параметры объекта конкурса (адрес МКД, год застройки, количество квартир, этажность, площадь (не) жилых помещений и мест общего пользования, типы благоустройства, вид и серия строения, кадастровый номер (если имеется), размеры участка земли, относящегося к общему имуществу владельцев многоэтажки);
перечень требуемых работ (услуг) по ремонту и обслуживанию выставленного объекта, которые предусматривает договор управления МКД по результатам открытого конкурса (далее по тексту— обязательные работы (услуги));
расчет суммы взносов (выполняется организатором конкурса) на ремонт и содержание жилого дома с учетом его конструкции и технических особенностей, этажности, степени износа, присутствия лифтов и прочего электромеханического и санитарно-технического и оборудования, состава стен и материала кровли, иных характеристик, а также количества и масштаба обязательных работ (услуг);
список коммунальных услуг управляющей компании, которые она оказывает согласно законодательству РФ;
ссылка на официальный сайт, публикующий конкурсную документацию, правила и сроки ее подачи, место проведения конкурса на управление МКД, размер платы за доступ к указанной документации (если она предусмотрена), срок и порядок внесения денег;
регламент и срок подачи заявок для участников конкурса, место их приема;
дата, время и место распечатывания конвертов с заявками желающих участвовать в мероприятии, а также уточнение времени и места их обсуждения конкурсной комиссией;
время и место прохождения конкурса;
сумма обеспечения заявки для участия в мероприятии.

Перед процедурой распечатки конвертов (не позднее 25 дней до нее) с заявками потенциальных участников конкурса его организатор должен уведомить о дне проведения мероприятия следующих лиц:

владельцев помещений в МКД путем расклеивания объявлений в местах общего пользования, удобных для ознакомления: на информативных досках, расположенных в каждом подъезде многоэтажки или на придомовой территории, прилегающей к зданию, а также методом публикации сообщения о конкурсе на управление МКД на официальном портале;
граждан, принявших от застройщика (по акту, другим документам) помещения в данном здании после получения последним одобрения на ввод МКД в эксплуатацию, путем размещения объявлений в местах общего пользования, удобных для ознакомления: на информативных досках в каждом подъезде многоэтажки; на придомовой территории, прилегающей к зданию; на официальном портале в виде публикации о мероприятии.

Как составляется заявка на управление МКД по конкурсу

«Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» устанавливают для участников торгов некоторые требования :

соответствие федеральным законодательным актам (ст.161 ЖК РФ);
отсутствие процедуры банкротства или ликвидации предприятия;
нет приостановки деятельности;
отсутствие задолженности по обязательным платежам, налогам и сборам за предшествующий отчетный период (более ¼ стоимости активов);
отсутствие кредиторской задолженности (более 70 % суммы активов);
внесение определенной суммы денег для обеспечения заявки на управление МКД по конкурсу.

Всем желающим участвовать в конкурсе особое внимание нужно уделить составлению заявки.

Заинтересованные лица заполняют форму заявки на участие в мероприятии. Период их подачи не должен быть короче 25 дней. Незадолго до процедуры распечатывания конвертов с заявками участников прием документов прекращается.

Заявка участника конкурса должна содержать:

1. Сведения и документы о претенденте

Для юридических лиц - название организации, форма собственности, место расположения, почтовый адрес.
Для частного предпринимателя (ИП) - фамилия, имя и отчество, реквизиты паспорта или другого удостоверения личности, место жительства.
Контактный телефон.
Для юридических лиц - выписка из ЕГРЮЛ.
Для частного предпринимателя (ИП) - выписка из ЕГРИП.
Доверительный документ, на основании которого данное лицо уполномочено представлять организацию или частного предпринимателя, пожелавшего участвовать в конкурсе.
Реквизиты расчетного счета для возврата денежной суммы, внесенной для обеспечения заявки на управление МКД по конкурсу.

Документы, подтверждающие соответствие претендента установленным требованиям для участия в конкурсе, либо их официально заверенные копии

Документальное подтверждение об оплате обеспечения заявки участника мероприятия.
Документальное подтверждение (копия) соответствия претендента условиям п.15 пп.1 действующих Правил, если федеральное законодательство предъявляет требования к исполнителям работ (услуг), которые предусмотрены в договоре управления МКД.
Утвержденный финансовый баланс (копия) за предшествующий отчетный период.

Реквизиты банковского счета, на который вносят плату за ремонт (содержание) домостроения и коммунальные услуги владельцы всех помещений многоэтажки, а также принявшие их по акту лица и наниматели квартир согласно договорам социального найма и найма жилплощади государственного (муниципального или местного) жилфонда.

Если ко времени вскрытия конвертов от желающих поучаствовать в конкурсе на управление МКД поданных заявок не оказалось, организатору надлежит на протяжении трех месяцев со дня завершения срока принятия заявок провести повторный конкурс согласно действующим Правилам. Вдобавок устроитель может поменять условия конкурса и должен повысить расчетную плату за ремонт и обслуживание высотки на 10 % и более.

Порядок рассмотрения заявок на конкурс по управлению МКД

В назначенный срок члены конкурсной комиссии распечатывают конверты с поступившими заявками от потенциальных участников, которые устроитель мероприятия получил до начала процедуры их рассмотрения. При этом могут присутствовать все претенденты или уполномоченные лица.

После вскрытия конвертов секретарь конкурсной комиссии составляет соответствующий протокол, который подписывают все ее члены, наблюдающие этот процесс. Далее протокол публикуется на официальном ресурсе либо организатором конкурса на управление МКД, либо уполномоченной на это организацией прямо в день подписания.

По итогам рассмотрения поступивших заявок комиссия решает, кого из претендентов допускать к участию в конкурсе, а кому отказать по тем или иным причинам. Секретарь комиссии оформляет протокол о рассмотрении заявок от кандидатов, который затем подписывают все присутствующие при этом ее члены, указывая в качестве даты день завершения обсуждения заявок от потенциальных конкурсантов.

Лица, не допущенные к конкурсу, получают от комиссии письменное уведомление о принятом ею решении на следующий день после утверждения соответствующего протокола об обсуждении заявок.

Если к участию в конкурсе допущен всего один претендент, то не позднее трех рабочих дней после рассмотрения заявок организатор мероприятия должен вручить ему проект договора управления МКД по результатам открытого конкурса, приложенный к конкурсной документации. Вместе с тем данный договор предписывает выполнение управляющей компанией обязательных работ (услуг), описанных в объявлении о проведении конкурса и сопутствующей документации, с оплатой ремонта и обслуживания жилого здания, предварительно рассчитанной и официально озвученной перед началом конкурса. Победивший участник уже не может отказаться от оформления договора на управление МКД.

В случае, когда по результатам обсуждения заявок, поданных на конкурс, комиссия решила отказать в участии всем кандидатам, организатору надлежит на протяжении трех месяцев провести повторный конкурс согласно действующим Правилам. Вдобавок устроитель может поменять условия его проведения.

Три этапа проведения конкурса на управление МКД

Этап 1. Выявление победителя конкурса

Приступив к процедуре конкурса на управление МКД, комиссия оглашает имя участника, заявку которого организатор получил первой, а также называет сумму оплаты за ремонт и обслуживание жилого дома.

Каждый из участников торгов предлагает свою общую оценку дополнительных работ (услуг), опираясь на их первоначальную стоимость, определенную конкурсной документацией.

Если после трехкратного оглашения предложенной максимальной стоимости указанных работ (услуг) никто не назвал большей суммы, конкурсная комиссия оглашает победителя торгов, который сделал самое выгодное предложение по оценке добавочного обслуживания МКД. Далее этот участник перечисляет все дополнительные функции, стоимость которых должна укладываться в озвученное им предложение.

Если же победитель конкурса выражает отказ от этих требований, рабочая комиссия оглашает имя следующего участника, предложение которого по максимальной сумме предшествовало выигрышному варианту.

Этот участник конкурса на управление МКД обязуется проводить все основные работы и предложенное им дополнительное обслуживание за плату на ремонт и содержание многоэтажки, официально объявленную перед конкурсом и указанную в приложенной документации, оказывать коммунальные услуги и выполнять все обязательства согласно проекту договора управления МКД.

Если после трехкратного оглашения суммы оплаты ремонта и содержания жилого дома вместе с названием организации (для юрлиц) или ФИО (для ИП) никто из участников торгов не сделал более выгодного предложения по оценке добавочных работ (услуг), то данный участник считается победившим в конкурсе.

Этап 2. Составление протокола

В ходе проведения торгов конкурсная комиссия составляет протокол по форме, утвержденной Приложением 8, и подписывает его в тот же день. Документ заполняется в трех экземплярах, и один из них передается организатору мероприятия. Последний не позднее трех рабочих дней после утверждения протокола вручает один экземпляр победителю торгов вместе с проектом договора управления МКД по результатам открытого конкурса.

Вместе с тем стоимость каждого вида работ (услуг) из списка основных и дополнительных функций, определенных по итогам конкурса и вносимых в вышеуказанный договор, должна быть пересчитана. Основанием для этого является то, что зафиксированная в ходе конкурса суммарная стоимость всех работ и услуг, включая дополнительные, должна равняться оплате за ремонт и содержание МКД, официально объявленной перед торгами и записанной в приложенную документацию.

Содержание протокола конкурса в тот же день публикуется на официальном ресурсе torgi.gov.ru организатором мероприятия либо уполномоченной на то организацией. После обнародования данного документа конкурсант может написать письменный запрос на имя организатора о разъяснении итогов состоявшегося конкурса на управление МКД. На что последний обязан ответить в письменной форме не позднее двух рабочих дней от даты регистрации входящего обращения.

Все материалы конкурса (протоколы, заявки на участие, рабочая документация с поправками и разъяснениями, аудиозаписи распечатывания конвертов с заявками претендентов и проведения самого конкурса) должны храниться организатором на протяжении трех лет.

Этап 3. Уведомление о результатах конкурса

В течение десяти рабочих дней после подписания протокола конкурса его организатор обязан уведомить каждого владельца помещений в МКД и граждан, которые приняли данные помещения, об итогах открытых торгов и условиях договора управления многоэтажкой путем публикации проекта документа согласно п.40 действующих Правил.

Когда и как заключается договор управления МКД по конкурсу

После окончания конкурса его победитель подает организатору данного мероприятия утвержденный им договор управления МКД по конкурсу в виде проекта вместе с обеспечением выполнения обязательств. На это официально отводится десять рабочих дней от даты подписания протокола торгов.

Затем ему надлежит в срок до 20 дней после оформления протокола конкурса и спустя 10 дней после его публикации на государственном сайте разослать утвержденные проекты договоров управления всем владельцам квартир многоэтажки и лицам, которые приняли помещения, с целью подписания этих документов в соответствии со ст.445 Гражданского кодекса страны.

Если же победитель конкурса в течение срока, отведенного Правилами (п.90), не передал организатору собственноручно утвержденный проект соглашения на управление МКД вместе с обеспечением выполнения обязательств (нотариальную копию полиса страхования ответственности, официальную копию залогового договора депозита или безотзывную гарантию банка), считается, что он отказался от подписания договора управления жилым зданием. В случае уклонения победителя торгов от оформления договора управления МКД по конкурсу организатор мероприятия предлагает эту сделку предыдущему конкурсанту, предложившему максимальную на тот момент стоимость дополнительного обслуживания высотки. Теперь данному претенденту надлежит заключить договор управления многоквартирным домом.

Если и этот конкурсант будет признан уклонившимся от подписания документа об управлении зданием, организатор конкурса может в судебном порядке заставить его заключить данный договор с возмещением издержек, причиненных уклонением от оформления сделки.

В случае, когда единственный претендент, участвующий в конкурсе, уклоняется от оформления договора управления МКД, устроитель конкурса (опять же в судебном порядке) может принудить его сделать это и возместить убытки, нанесенные действиями нерадивого конкурсанта.

Можно ли обжаловать конкурс на управление МКД

В случае, когда собственников не устраивают итоги конкурса на управление МКД или уполномоченные лица конкурирующих организаций выявили подвох, они могут обжаловать данное решение в суде. Им нужно обратиться в судебный орган с предоставлением протокола заседания комиссии, бюллетенями и свидетельскими показаниями очевидцев.

Если во время голосования действительно были обнаружены нарушения, изменившие ход процедуры, суд может аннулировать принятое решение и организовать повторное голосование под контролем официального представителя. Если подозрения окажутся необоснованными, дело рассмотрено не будет.

Если конкурс на управление МКД не состоялся, то что делать дальше

Мотивами для признания несостоявшимся открытого конкурса на управление МКД считаются:

отсутствие заявок на участие в торгах;
отказ в участии для всех зарегистрированных претендентов.

Казалось бы, все логично: без участников конкурс не состоится. Но здесь все сложнее. Правила проведения открытого конкурса в части п.59 гласят, что при отсутствии заявок на участие до времени процедуры вскрытия конвертов устроитель конкурса оглашает новые торги, которые проводит на протяжении трех месяцев со дня завершения приема заявок. Вдобавок организатор может поменять условия проведения конкурса и должен повысить расчетную плату за обслуживание и ремонт жилого дома на 10 % и более.

Следовательно, согласно Правилам открытого конкурса, при несостоявшихся торгах местный орган власти (ОМСУ) должен провести повторный конкурс на управление МКД. К тому же данное мероприятие может считаться несостоявшимся энное количество раз (законодательно лимит на проведение повторных торгов не установлен, если предыдущие были отменены).

Если при прохождении открытого конкурса по назначению управляющей компании таковой не состоялся, ОМСУ объявляет новый конкурс согласно действующим Правилам его проведения. Нужно участь, что процедура организации и проведения данного мероприятия занимает немало времени. А управление МКД должно вестись постоянно, и только тогда будут достигнуты цели, намеченные Жилищным кодексом страны (ст.161, п.1). Поэтому местные органы власти, основываясь на п.8 той же статьи, могут предложить владельцам помещений многоэтажки оформить договор на администрирование с управляющей компанией по своему выбору. Этот документ будет сохранять силу до избрания УК на конкурсной основе, а владельцы помещений не могут принуждаться к подписанию данного договора, так как это противозаконно (п.5 упомянутой статьи указывает только на необходимость оформления договора с организацией, победившей в открытом конкурсе).

Еще добавим, что подобный договор нельзя заключить, если конкурс на избрание УК вовсе не проводился. Это подкреплено также материалами из судебной практики. Так, на основании постановления Арбитражного суда ДВО NФ03-А51/07-1/5799 от 25.12.2007 договор управления МКД, включающий оказание услуг по его техобслуживанию, ремонту жилого фонда и санитарному содержанию с учетом придомовых территорий высотки, признан недействительным (ст.168 Гражданского кодекса) как заключенный не по результатам открытого конкурса для избрания управляющей компании.

Тут стоит подчеркнуть наличие двух ситуаций: во-первых, конкурс не проводился; во-вторых, его провели, однако признали несостоявшимся.

Мнение эксперта

Почему конкурс на управление МКД не проводится в новостройке

Олеся Лещенко ,

исполнительный директор Ассоциации управляющих организаций «Комфортный дом»

Каждый застройщик имеет право составить договор управления МКД с любой УК на срок не более трех месяцев до проведения органом местной власти открытого конкурса по выбору таковой. Основанием для этого служит ст.161 (ч.14) Жилищного кодекса. После избрания УК путем открытого конкурса владельцы помещений МКД обязательно оформляют с нею договор управления.

Но зачастую на практике происходит иначе: ОМСУ, зная, что многоэтажкой управляет УК застройщика, отражает в отчетах, что вид управления реализуется, не объявляя при этом конкурс. Данный факт нарушает специальную норму Кодекса. Противодействовать этому стараются жилинспекции и ФАС РФ, однако судебная практика на данный момент весьма противоречива.

Первоначально вопросом управления домовладения занимается застройщик.

Он получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца .

В это же время местное самоуправление в период 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в срок до 10 дней со дня его завершения.

Управленческая деятельность возлагается на или органом местного управления компанию , так как не все квартиры заселены и собственников мало для голосования за УК.

Основания для проведения конкурса

Первым основанием для проведения выборного конкурса является сдача многоквартирного дома в непосредственное пользование или эксплуатацию.

Когда этап строительства завершен, а собственники получили свои документы и долгожданные ключи, законом отводится определенный срок на то, чтобы жильцы выбрали способ управления.

Второе основание возникает вследствие неисполнения воли законодателя. Если в отведенный срок, равный одному месяцу, жильцами так и не будет выбран способ управления, местная администрация берет этот вопрос под контроль и помогает жильцам определиться со способом управления.

Если собственники отказались от услуг одной управляющей компании, они будут нуждаться в новом организации, обслуживающей общедомовое имущество. Таким образом, смена организации по управлению многоквартирным домом также может считаться основанием.

Справка! Законом предусмотрены ситуации, когда сама и разрывает договор. В этой ситуации также необходим выбор новой управляющей компании многоквартирного дома.

Правила проведения конкурса

Регламентирующие акты

Если на собрании и конкурсе присутствуют представители органа местного самоуправления, то большая роль в регламентации проведения мероприятия отводится локальным нормативным актам . В каждом муниципальном образовании они свои, однако не противоречат основному закону.

Чтобы ознакомиться с актами именно вашего муниципального образования, вам следует зайти на сайт городской администрации.

Кроме того, при проведении конкурса важно руководствоваться статьями Жилищного Кодекса, об этом говорит его . Правила проведения конкурса по выбору управляющей компании, принятые Постановлением Правительства № 75 от 6.02.2006 года – главный источник, в соответствии с которым и проходит вся процедура. Заранее ознакомьтесь со всеми нюансами, прописанными в этом акте.

В последние годы законодательная система нашей страны все чаще и чаще реформируется, не обошли нововведения стороной и Жилищный кодекс. Некоторые статьи более полно раскрывают себя в ФЗ №38 от 5 апреля 2013 года . В акте говорится об изменениях, которые были внесены в Жилищный Кодекс, а также даются некоторые комментарии к статьям.

Участники

Участниками конкурса являются с одной стороны избирающие, то есть жильцы дома и орган местного самоуправления (СРО), а с другой стороны претендент или претенденты на обязательное управление всем домом.

Количество претендентов не ограничено , главное заранее ознакомить жильцов со своим участием в торгах.

Предмет конкурса

Предметом конкурса является право управления домом и общедомовым имуществом, которое будет выражено в заключении договора между сторонами на ограниченный или неограниченный срок.

Также к предмету можно отнести и денежные средства, которыми будет распоряжаться УК, предоставляя отчетность жильцам.

Предмет торга

Предметом торга является оплата деятельности УК , а также ее возможности в управлении имуществом. Так, если одна управляющая компания оценила свои услуги и работу в определенную сумму, другая может снизить планку и тем самым будет более интересна собственникам.

Справка: во время торгов управляющие компании знакомят собственников с результатами своей работы на других участках, рассказывают о возможных перспективах сотрудничества и программе действий на первое время.

Как определяется победитель?

Если инициаторами конкурса являются собственники многоквартирного дома, то победитель определяется путем голосования .

Конкурс может быть:

В обоих случаях, полученные результаты суммируются и назначается управляющая компания. Но есть одно «но».

Если сумма голосов, отданных за победителя, все же не доходит до отметки в пятьдесят процентов, компания, набравшая большее количество голосов, не проходит конкурс. Необходимо единогласие собственников , которое проявляется в голосовании, где более половины всех голосов отданы за одного претендента.

При конкурсном отборе должны присутствовать все или больше двух третей всех собственников. При отсутствии 2/3 части всех жильцов дома конкурс не может считаться объективным и управляющая компания избираться не может.

Если инициатором конкурса является орган местного самоуправления, он сам назначает УК или суммирует свой голос к голосам жильцов.

Сроки выбора

УК должна быть избрана в месячный срок с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если этого не произошло, орган самоуправления имеет право еще в течение одного месяца помогать жильцам определиться с выбором. Таким образом, вся процедура назначения управляющей компании по срокам не должна занимать больше двух месяцев.

Кто вправе инициировать тендер?

Инициировать конкурс на выбор управляющей компании для многоквартирного дома по действующему Жилищному Кодексу могут только:

Жильцы, которые выбирают управляющую компанию сразу после сдачи новостройки.
Орган местного самоуправления — в месячный срок в администрацию должна поступить информация об организации, обслуживающей дом. Если этого не происходит, орган местного самоуправления самостоятельно инициирует выборы управляющей компании по конкурсу.

Сама управляющая компания не имеет права призывать жильцов на собрания , устраивать встречи и заседания.

Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома?

К выбору управленческой компании собственникам жилья необходимо подходить критично, чтобы организация устраивала всех владельцев.

О выборе необходимо заранее предупредить всех жителей многоквартирного дома , для этого больше всего подходит вечерний обход квартир (когда все жильцы возвращаются с работ) либо информирование по телефону/смс/объявлением на входе в дом.

Заявка на участие

Заявки на участие подаются от имени управляющих компаний. В них должно быть указано наименование УК, ответственное лицо, программа, по которой должно проходить сотрудничество, условия и контактная информация. Можно принимать неограниченное количество заявок.

Извещение

Извещение о проведении конкурса по отбору управляющей организации должно отвечать ряду правил, и в первую очередь — быть доступно каждому собственнику.

Вот основные способы оповещения собственников:

личное оповещение каждого собственника путем посещения жилья;
публикация информации о собрании в местных СМИ;
публикация на сайте органа местного самоуправления;
оповещение путем приглашения в почтовый ящик;
размещение информации на стендах в каждом подъезде;
обзвон каждого из собственников.

Порядок голосования при выборе управляющей компании

Первым делом необходимо, чтобы собственники ознакомились со всеми претендентами на должность управляющей компании еще до начала голосования.

Для этого определяется время и дата собрания, а информация вывешивается на общем стенде , куда имеют доступ все собственники. Также возможно личное приглашение на собрание каждого собственника.

Все без исключения управляющие компании могут знакомить с условиями своего сотрудничества собственников путем личного общения, раздачи листовок, публикации статей на интернет-ресурсах.

В день конкурсного отбора должны явиться представители управляющих компаний, а также большая часть проживающих в доме. Представители организаций еще раз знакомят жильцов со своими условиями, предлагая те или иные пункты в договоре. Далее начинается голосование, которое может иметь как открытый, так и закрытый характер.

Если инициатором проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации является орган муниципального образования, то информация о собрании также должна быть донесена до собственников, но на собрании потребуется присутствие и представителей органов местного самоуправления.

Важно! При отсутствии единогласия в голосовании, именно представитель органа местного самоуправления назначает УК.

Вскрытие конвертов и рассмотрение заявок

Заявки рассматриваются тщательно и обсуждаются непосредственно на собрании. Из них формируется перечень наиболее достойных и внушающих доверие кандидатов, из которых и выбирается победитель .

Момент вскрытия конвертов с заявками фиксируется в протоколе собрания. Собственники могут задавать вопросы представителям, пытаясь получить наиболее полную информацию.

Проведение конкурса и подведение его итогов

Конкурс по выбору управляющей организации многоквартирным домом проводится сразу же на собрании, после того как представлены все кандидаты.

Когда все голоса занесены в протокол, оглашается результат. Если голосование проходило в формате бюллетеней, бумаги не выбрасываются, а остаются, чтобы в случае необходимости подтвердить законность победы той или иной управляющей компании.

Когда оглашен победитель, с ним обсуждают перспективы будущего договора, составляют документ и подписывают его. Остальные претенденты, не набравшие необходимых голосов, покидают собрание.

Образец протокола общего собрания

Примеры составления протокола общего собрания по выбору управляющей компании представлены ниже.

Как выбирает УК администрация?

Справка : если жильцы самостоятельно не избрали управляющую компанию в указанный срок (один месяц), то подбор и назначение управленца возлагается на администрацию округа.

В таком случае специалистами назначается конкурс среди УК (в обязательном порядке о проведении конкурса извещаются обе стороны — владельцы многоквартирного дома и все управляющие организации, которые могут в нем участвовать).

Действия администрации в данном процессе :

Застройщик может заключить договор об управлении дома с УК не позднее пяти дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Жильцы дома вправе в течение месяца после ввода дома в эксплуатацию либо оставить ту же компанию.

Заключение договора управления многоквартирным домом

Завершающим этапом конкурса является . Как правило, он составляется в присутствии представителей собственников и управляющей компании.

Еще раз обговариваются все детали, срок взаимодействия, возможные причины расторжения договора. После этого договор заверяется нотариусом и подписывается сторонами.

Договор подписывается в двух экземплярах — один будет храниться в управляющей компании, другой – у представителя собственников.

Жильцы могут прописать свои пожелания по управлению имуществом, но обязательно согласуя это с представителем организации. Как только договор подписан, управляющая компания может приступать к своим прямым обязанностям.

Какие бывают нарушения?

Нарушения выбора УК связаны с самим процессом избрания :

Любое нарушение процесса выбора влечет за собой не только недовольство жильцов выбранной УК, но ставит под угрозу финансовую сторону сотрудничества.

Для обжалования выявленных нарушений владельцы квартир делают следующее :

заявление об обнаружении нарушения;
собирают с жильцов подписи о согласии и участии в обвинительном процессе;
собирают необходимые доказательства. Это может быть видеосъемка процесса голосования, бюллетени, нарушения в работе управляющей компании и т.п.

Обращаться лицам, обнаружившим нарушения, необходимо в прокуратуру либо в районный суд.

Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом не так сложен, как это может показаться на первый взгляд. Помните о своих правах как собственника, и тогда их никто не сможет ущемить.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Выбор управляющей компании органами местного самоуправления. Выбор управляющей компании: всегда ли нужно проводить открытый конкурс? (Кузьмак Р.)

На каких основаниях проводится конкурс на управление МКД

Как законодательно регулируется конкурс на право управления МКД

Каким принципам должен соответствовать конкурс на управление МКД

Как организовать конкурс на управление МКД

Как составляется заявка на управление МКД по конкурсу

Порядок рассмотрения заявок на конкурс по управлению МКД

Три этапа проведения конкурса на управление МКД

Когда и как заключается договор управления МКД по конкурсу

Можно ли обжаловать конкурс на управление МКД

Если конкурс на управление МКД не состоялся, то что делать дальше

Почему конкурс на управление МКД не проводится в новостройке

Основания для проведения конкурса

Правила проведения конкурса

Регламентирующие акты

Участники

Предмет конкурса

Предмет торга

Как определяется победитель?

Сроки выбора

Кто вправе инициировать тендер?

Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома?

Заявка на участие

Извещение

Порядок голосования при выборе управляющей компании

Вскрытие конвертов и рассмотрение заявок

Проведение конкурса и подведение его итогов

Образец протокола общего собрания

Как выбирает УК администрация?

Заключение договора управления многоквартирным домом

Какие бывают нарушения?

Рекомендуем другие статьи

Сочинение рассуждение на тему "этикет"

Должностная инструкция инженера-исследователя Характеристика работ, задачи и должностные обязанности